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Les diagnostics obligatoires avant la vente de votre bien immobilier

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Le DPE

L’engagement actuel pour le développement durable de la plupart des pays est une action qui nous concerne tous et s’introduit de plus en plus dans notre quotidien pour nous rendre nous aussi éco-responsables.

Ainsi, en tant que propriétaires, toutes les personnes qui souhaitent vendre ou louer leurs biens sont tenues de faire mesurer la quantité d’énergie consommée annuellement par leur logement comme la quantité de gaz à effet de serre qu’il émet.

Ce sont des valeurs primordiales pour se rendre compte d’une surconsommation et de déperditions, incompatibles avec un comportement respectueux de l’environnement.

Ces données, ainsi que l’estimation du taux d’énergie renouvelable utilisée, si le logement présente des équipements de transition, et un récapitulatif précis des travaux qui pourraient être effectués pour améliorer la performance énergétique, vont figurer sur un document appelé DPE.

Il s’agit d’un diagnostic de performance énergétique qui ne peut être opéré que par un expert en diagnostics immobiliers, qui travaille en étroite collaboration avec l’Ademe et qui possède la formation et la pratique des logiciels de calcul spécifiques, propres à ce type d’étude.

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L'ERNMT

Dans chaque commune, il existe des arrêtés préfectoraux qui décrivent les risques naturels, miniers ou technologiques auxquels elle peut être exposée.

Ces documents servent à informer la population et notamment les propriétaires afin qu’ils puissent anticiper ces risques particuliers par une construction adaptée ou même choisir un terrain de construction hors de cette zone.

Les locataires et les acheteurs, tout comme les propriétaires, doivent être avertis de ces particularités lorsqu’ils ont l’intention de louer ou acheter un bien immobilier.

Le propriétaire ou bailleur doit remplir un formulaire officiel en concordance avec les communiqués dont il a pu prendre connaissance et remettre celui-ci à la personne qui achètera ou louera son bien.

Afin de décharger le vendeur comme le bailleur de cette obligation inhérente à une vente ou une location, le diagnostiqueur immobilier se propose de remplir rapidement ce document grâce à son expérience et à sa connaissance des spécificités de la zone où se trouve votre bien.

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Loi carrez

La vente d’un bien en copropriété implique des obligations bien particulières comme la remise sous forme de documents réglementaires au futur acheteur de toutes les caractéristiques de la copropriété, au sein de laquelle il veut acquérir son bien.

En effet l’acheteur doit connaître les règlements propres à la copropriété, la situation financière de celle-ci, les charges qu’il lui incombera de supporter au travers de son achat et également la surface privative de son lot.

Celle-ci, appelée superficie dite Carrez, qui doit déjà figurer lors de l’annonce immobilière de vente, est calculée en fonction d’un certain nombre de critères spécifiques et à moins d’être calculée par un spécialiste tel un diagnostiqueur immobilier, peut rapidement devenir un véritable casse-tête pour le propriétaire.

En effet, celui-ci n’a pas le droit à l’erreur, sous peine de devoir subir, si l’acheteur découvre une surestimation supérieure à 5 %, des pertes considérables.

Afin de ne pas être dans ce cas, vous pouvez vous adresser à la société ADTO, expert en diagnostics immobiliers, qui grâce à des appareils de mesurage sophistiqués, pourra calculer votre superficie habitable loi Carrez avec précision.

Le diagnostic immobilier Gaz

Le diagnostic immobilier Gaz

L’état de l’installation intérieure de gaz ou diagnostic gaz est une étape supplémentaire dans les obligations auxquelles le bailleur ou le vendeur doit répondre lors de son projet de location ou de vente.

Même si elle ne concernait autrefois que les biens immobiliers destinés à la vente, l’application progressive de la loi Alur fait valoir ce diagnostic dans les réformes en matière de location.

Le principe reste le même que pour une vente.

Il s’applique lorsque les installations n’ont pas été modifiées depuis plus de 15 ans et permet par l’intermédiaire d’un document de faire un récapitulatif des équipements existants avec leurs lacunes éventuelles en matière de tuyauterie, raccordement, combustion ou ventilation.

A l’initiative du vendeur comme du bailleur, cet état ne changera rien aux installations puisque ni l’un ni l’autre ne sont tenus d’y apporter une amélioration, à moins qu’il ne constitue un danger imminent pour la sécurité, comme un risque d’intoxication ou une explosion.

Par ce diagnostic qui sera inséré dans le dossier de diagnostic technique, l’acheteur ou locataire, sera informé en l’état des points forts ou faibles de la sécurité du logement qu’il s’apprête à acheter ou louer, en matière d’installation intérieure de gaz.

Le diagnostic immobilier Plomb ou CREP

Le diagnostic immobilier Plomb ou CREP

A partir du moment où un constat de risque d’exposition au plomb a été réalisé par un diagnostiqueur, seul technicien à pouvoir quantifier une teneur en plomb par du matériel spécifique, et qu’une présence du matériau toxique a été repérée, les prescriptions formulées au vendeur ou au bailleur dépendront justement de la teneur détectée.

Celle-ci, pour être significative doit s’avérer être supérieure ou égale à 1mg/cm2.

Le professionnel fera parvenir les résultats au vendeur ou bailleur mais également une copie au préfet pour l’informer du risque présent dans le logement.

S’il s’avère que la teneur en plomb représente un danger pour les futurs occupants du logement, le préfet ou le maire peuvent demander au propriétaire de faire des travaux.

Dans le cas contraire, le document qui fait office de constat sera valable pendant un an et viendra s’ajouter aux autres expertises regroupées au sein du Dossier Diagnostic Technique (DDT).

La réalisation du CREP est une obligation du vendeur ou du bailleur dont les résultats accompagneront l’acte de vente ou le bail de location, pour tous les biens immobiliers qui ont fait l’objet d’un permis de construire jusqu’au 31/12/48.

La société ADTO peut prendre en charge le CREP de votre bien en vente ou en location grâce à sa certification et sa formation continue dans ce type de diagnostic.

Le diagnostic immobilier Amiante ou Etat d'Amiante

Le diagnostic immobilier Amiante ou Etat d'Amiante

L’objectif principal du diagnostic amiante lors d’une vente ou d’une location est de repérer la présence ou non des composantes de cette substance toxique, qui se déclinent en fibres minérales invisibles à l’œil nu dont l’inhalation peut être fatale à long terme.

Il concerne les logements construits avant le 01/07/97.

Particularité importante, si le diagnostic a été fait avant 2013 et même s’il n’indiquait aucune présence, le vendeur est désormais obligé de renouveler ce diagnostic s’il souhaite vendre son bien.

Cette opération, connue plus communément sous le nom état d’amiante, nécessite dans sa mise en œuvre un ensemble de précautions, dont la spécificité de l’expertise d’un professionnel averti, hautement qualifié et obligatoirement certifié par le Cofrac.

Celui-ci, muni d’un matériel performant et d’une protection adaptée aux risques liés à son intervention, va procéder à un certain nombre d’investigations dans des parties bien définies du logement et selon une liste de matériaux répertoriés au préalable.

S’il a le moindre doute sur la présence éventuelle d’amiante, il peut être amené à prélever des échantillons pour procéder à une analyse.

Dans tous les cas, à la fin de ce repérage, il doit transmettre ses conclusions.

Si elles sont négatives, le diagnostic sera valable sans limitation dans le temps.

Dans le cas contraire, les mesures que devra prendre le propriétaire et les dates d’échéance des travaux éventuels, seront étroitement liées à l’état de dégradation de l’amiante identifié.

Il existe 5 types de rapports Amiante :

  • Avant Vente
  • Avant Travaux
  • Avant Démolition
  • Dossier Technique Amiante (DTA)
  • Diagnostic Amiante Parties Privatives (DAPP) (Location)

Le diagnostic immobilier Termites ou Etat Parasitaire

Le diagnostic immobilier Termites ou Etat Parasitaire

Votre propriété peut être exposée à un certain nombre de risques liés à sa situation géographique et à son environnement.

Par conséquent, si vous souhaitez la mettre en vente, vous êtes tenu de vous renseigner sur les risques potentiels de votre logement auprès de votre mairie ou votre préfecture.

En effet, celles-ci détiennent tous les arrêtés existants qui concernent la zone de construction de votre logement.

Vous pouvez aussi vous renseigner sur http://termite.com.fr/rechercher/

S’il s’avère que celle-ci fait l’objet d’une infestation par les termites ou en tout cas, est potentiellement exposée à ce risque, vous devez faire réaliser un état parasitaire relatif aux termites.

Insectes xylophages fortement nocifs qui s’attaquent à la cellulose du bois, les termites peuvent mettre en péril de façon considérable la robustesse de votre bâti.

Par conséquent, il vous incombe de faire intervenir un technicien confirmé pour détecter leur présence et préconiser les travaux d’éradication nécessaire en cas de forte infestation.

Une telle configuration représente un danger pour votre bien comme pour la sécurité des futurs occupants de votre logement.

Le diagnostic immobilier Electricité

Le diagnostic immobilier Electricité

Les installations d’un logement en matière d’électricité peuvent représenter un danger considérable si elles ne sont pas entretenues, provoquant des incidents divers susceptibles de provoquer des incendies ou des accidents de personne.

En matière de diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location, le document qui fait état des installations électriques du logement doit être établi si celles-ci datent de plus de 15 ans.

Car la réglementation estime que passé ce laps de temps, une installation peut présenter des avaries, comme une détérioration de la protection des conducteurs ou la présence d’un matériel devenu obsolète.

L’installation doit donc être contrôlée pour garantir la sécurité des occupants.

Mais par cette étude, rien n’oblige le propriétaire et le bailleur à rénover son logement en matière d’électricité et ni l’acquéreur ni le locataire ne peuvent exiger des travaux de sa part, en cas d’état médiocre.

Par contre, si cette analyse, qui relève des compétences d’un diagnostiqueur certifié, n’est pas faite et que l’installation est défectueuse, le défaut de présentation de cet état peut causer de multiples désagréments au vendeur.

En effet, l’acquéreur peut l’attaquer en justice pour vices cachés, diminuer le prix de vente du bien ou même annuler la vente.

Vos obligations en tant que vendeur

Vos obligations en tant que vendeur

Toute personne qui projette d’acheter un bien immobilier veut avoir la garantie que le bien est conforme à la description faite par le vendeur, qu’il ne comporte aucun vice caché qui pourrait altérer sa durabilité comme représenter un danger pour sa santé et sa sécurité.

Pour cette raison et pour que la transaction ait lieu dans des conditions optimales et rassurantes, aussi bien pour le vendeur que l’acheteur, les réglementations ont rendu obligatoire la présentation de documents divers, regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique et remis à l’acquéreur lors de l’acte de vente.

En voici le récapitulatif :

  • Le DPE qui a trait au niveau de performance du logement en matière d’énergie (sauf lors d’un logement qui n’est pas encore terminé)
  • Le diagnostic amiante qui indique la présence ou non d’amiante dans un bâtiment dont la construction est antérieure au 01/07/97
  • Le CREP, qui constate ou non la présence de plomb et qui concerne les constructions d’avant 1949
  • Le descriptif de l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité (lorsqu’elles ont plus de quinze ans)
  • Les états relatifs à la présence de termites et aux risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) (s’il existe des arrêtés les concernant)
  • Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, voire collectif si la commune l’exige avant une vente.
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Diagnostics immobiliers : Le DDT

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). ­­Ce do­ssier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type Diagnos, AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..)

Vous êtes le vendeur

  • Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à votre charge.
  • Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.
  • N'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

Vous êtes l'acheteur

  • Vous devez vous informer afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts.
  • Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.